土地戰略時代來臨：芬蘭拒絕中國企業購地案背後的國安新規則

芬蘭國防部 2026 年 6 月 4 日公告，國防部長 Antti Häkkänen 否決 14 件非 EU／EEA 買方的芬蘭不動產購買許可，申請者包含中國、烏克蘭、土耳其與印度公民或其控制企業；否決理由是交易可能危及國家安全、妨礙國防組織或影響供應安全。大環境背景下芬蘭其實早已建立制度：非 EU／EEA 買方購買不動產需向國防部申請許可，且若明顯是替他人規避申請義務，國防部也可要求補申請。

批判性分析：土地正在變成「灰色地帶工具」

哈卡寧的說法之所以重要，在於他把不動產明確放入「混合影響行動」的框架。芬蘭國防部 2025 年 10 月公告中，哈卡寧曾直言「不動產是混合影響活動的工具」，因此芬蘭會阻止可能威脅國安、供應安全或妨礙本土防衛組織的交易。

這裡的關鍵不是中國企業是否一定有軍事目的，而是現代國安風險已不再只看買方當下宣稱的用途。一塊土地即使登記為觀光、林業、住宅、倉儲或商業用途，只要位於軍事基地、雷達站、港口、機場、能源設施、資料中心、電纜登陸站或關鍵工業聚落附近，就可能帶來長期風險。土地本身不可移動，所有權卻能帶來觀測、進入、建設、出租、轉讓、抵押與後續控制的空間。

芬蘭的敏感度來自特殊安全環境。它與俄羅斯有 1,340 公里邊界，2022 年俄羅斯入侵烏克蘭後加入 NATO，並持續監控約 3,500 處與俄羅斯所有者相關的不動產。 從這個角度看，芬蘭把中國企業網絡與俄羅斯過往模式相提並論，政治上很強烈，但政策邏輯並不突兀：它反映的是北歐國家對「戰略地產」的認知升級。

對企業海外購地的提醒

企業在海外購地，現在不能只做法律、稅務、地政與環評盡職調查，還要加入國安與地緣政治盡職調查。尤其是台灣企業若到歐美、日本、澳洲、北歐投資工廠、倉儲、資料中心、能源設施或研發基地，必須先確認土地是否接近軍事設施、港口、機場、邊境、海底電纜、電網、通訊節點、衛星地面站、國防供應鏈、半導體聚落或關鍵礦物設施。

第二，企業要清楚揭露最終受益人、資金來源與股權結構。芬蘭制度已明確會考量實質影響力與所有權關係。若公司透過多層 SPV、境外控股、代持人或模糊資金來源購地，即使商業用途合理，也容易被視為規避監管。

第三，購地前要先做政府關係溝通，而不是簽約後才補救。美國 CFIUS 已能審查外國人在美國的特定不動產交易，以判斷對國安的影響。澳洲也明確指出，外資可能透過組織與資產取得接近或控制權，尤其涉及關鍵基礎設施時會提高國安風險審查。這代表企業海外購地已進入跨部會審查時代，單靠地方仲介或律師很可能不夠。

第四，企業要避免「用途與地點不成比例」。例如一家小型貿易公司購買靠近軍港的大面積土地，一家觀光公司買下鄰近雷達站的偏遠地產，或一家能源公司取得靠近通訊樞紐的土地，即使合法，也會引起不必要疑慮。

第五，企業必須準備被拒絕後的替代方案。芬蘭 2026 年 6 月的 14 件否決案仍非最終決定，但已足以造成交易延誤、聲譽風險與財務損失。海外購地合約應加入國安審查條款、許可前置條件、解約機制、押金退還條款與時程彈性。